Asunto electoral de Boulder 2B: Ningún Desalojo sin Representación

Lenguaje oficial de la papeleta

¿DEBERÍAN LOS IMPUESTOS DE LA CIUDAD DE BOULDER SER INCREMENTADOS ANUALMENTE EN UN MILLÓN NOVECIENTOS MIL ($1,900,000) (INCREMENTO DEL PRIMER AÑO FISCAL) EMPEZANDO EL 1RO DE ENERO DE 2021, Y POR CUALQUIER CANTIDAD ADICIONAL QUE SE RECAUDE A PARTIR DE ENTONCES, DURANTE EL RESTO DEL AÑO, POR MEDIO DE TASAS E IMPUESTOS SOBRE BIENES ESPECÍFICOS QUE DEBEN SER PAGADOS POR PROPIETARIOS DE UNIDADES RESIDENCIALES CON LICENCIAS DE RENTA DE $75 POR AÑO, DE MANERA QUE LA TASA DE IMPUESTOS INCREMENTE CADA AÑO A PARTIR DE ENTONCES, A UNA TASA QUE NO EXCEDA EL ÍNDICE DE PRECIOS PARA CONSUMIDORES DE COLORADO CON RESPECTO A CADA LICENCIA DE ARRIENDO QUE CORRESPONDA A CADA UNIDAD RESIDENCIAL EXPEDIDA POR LA CIUDAD, Y EN RELACIÓN CON LO DICHO, DEBERÍA USARSE TODOS LOS INGRESOS OBTENIDOS PARA FINANCIAR: 

  • EL COSTO ADMINISTRATIVO DE LOS IMPUESTOS, Y A PARTIR DE ENTONCES 
  • ESTABLECER, MANEJAR Y FINANCIAR POR COMPLETO UN PROGRAMA PARA PROPORCIONAR REPRESENTACIÓN LEGAL A INQUILINOS QUE ENFRENTEN LA PÉRDIDA DE SU HOGAR POR PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS Y DE DESALOJO, 
  • PROVEER LOS SERVICIOS LEGALES A INQUILINOS Y UN COORDINADOR DE ASISTENCIA PARA ADMINISTRAR EL PROGRAMA, 
  • CREAR UN COMITÉ PARA INQUILINOS, COMPUESTO POR CINCO MIEMBROS A QUIENES SE PAGARÁ UN ESTIPENDIO DE $1,000 CADA AÑO, Y PROPORCIONAR ASISTENCIA DE ARRIENDO A PERSONAS CON VULNERABILIDAD DE SER DESALOJADAS, Y DEBERÍAN LOS INGRESOS COMPLETOS DE DICHOS IMPUESTOS A DICHAS TASAS Y CUALQUIER INGRESO A PARTIR DE ENTONCES SER OBTENIDO, RETENIDO, Y DESTINADO, COMO UN CAMBIO DE INGRESOS SIN LIMITACIONES O CONDICIÓN QUE DEBERÁ SER APROBADO POR EL ELECTORADO, Y SIN LIMITAR LA OBTENCIÓN, RETENCIÓN, O EL GASTO DE CUALQUIER OTRO INGRESO O FONDO POR LA CIUDAD DE BOULDER BAJO LA SECCIÓN 20 DE LA LEY X DE LA CONSTITUCIÓN DE COLORADO O CUALQUIER OTRA LEY?

Lo que significa

¿Debería destinarse un impuesto sobre los propietarios ($75/año por cada unidad residencial) para proporcionar representación legal para inquilinos que se enfrentan a un desalojo, y para asistencia de arriendo para aquellos que, de otra forma, no podrían pagarlo? Para lograr esto, la ciudad contrataría a alguien para distribuir el financiamiento para abogados, probablemente nominando a proveedores de servicios legales sin fines de lucro, como Bridge to Justice (Puente a la Justicia) y Boulder County Legal Aid (Asistencia Legal del Condado de Boulder), y coordinando otros esfuerzos que están siendo explorados, incluyendo asistencia de arriendo y educación para inquilinos. El concejo municipal designará una junta de inquilinos para supervisar el programa.

Quién está apoyando

Esta papeleta fue patrocinada por No Eviction Withouth Representation (NEWR: Ningún Desalojo sin Representación), el cual emergió de la cámara local de los Demócratas Socialistas de América (DSA). Aproximadamente una docena de voluntarios del equipo de la justicia de la vivienda de DSA asistieron a juicios de desalojos, cada semana, por más de un año, observando y registrando información sobre los casos y resultados. Publicaron sus observaciones en un reportaje titulado El Desalojo en el Condado de Boulder: Un Desequilibrio Crucial de Poder, mostrando cómo pocos inquilinos (2%) en comparación con propietarios (88%) cuentan con la ayuda de un abogado en el proceso de desalojos. 

La propuesta es parte de un movimiento más grande de derecho a representación por un abogado. En los EE.UU., los ciudadanos solo tienen el derecho a ser representados legalmente en asuntos criminales, no civiles como el desalojo. Y está basada en los programas de San Francisco, Philadelphia y Nueva York. (Otras ciudades han establecido programas exclusivamente para familias de bajos ingresos, pero basándose en las ciudades metropolitanas anteriormente mencionadas, los de Boulder no serán probados según disposiciones especificas de recursos.) 

NEWR ha recibido una cantidad de aprobaciones por parte de organizaciones que representan los intereses de residentes de clase trabajadora, incluyendo el Centro de Leyes y Políticas de Colorado y el Concejo de Empleo del Área de Boulder. Vea una lista completa de las aprobaciones.

Quién se opone 

La Asociación de Arriendos de Vivienda del Área de Boulder (BARHA), un grupo de propietarios y administradores de propiedad. Argumentan que no hay suficientes desalojos como para justificar dicho programa, y que proporcionar abogados no impediría desalojos ni reduciría la cantidad de desalojos debido a que tantos son por falta de pago (Vea más a continuación). Los impuestos propuestos son demasiado altos, y sólo se deben imponer a los propietarios en procedimientos legales de desalojo, dice BARHA.

Por qué quizás Ud. quiera votar por esto

Muy pocos inquilinos que enfrentan un desalojo están en condiciones de contratar a un abogado, incluso a un costo reducido. Bridge to Justice (Puente a la Justicia) cobra $100 por hora, considerablemente menos que despachos de abogados que cobran al costo, pero aún más de lo que alguien a punto de perder su hogar podría pagar. 

“La mayoría de personas que nos llaman, tal vez un 95% o más, no regresan, pues no pueden pagar el costo,” dijo Lisa Cayton, una asistente legal de Bridge for Justice.

En Nueva York, donde se implementó el programa en 2017, la porción de inquilinos con representación legal incrementó de 1% en 2013 a 32% en 2019, reportó City Lab. (Al mismo tiempo, 90% de propietarios tenían abogados, tendencias similares a las que NEWR reportó en Boulder.)

Los abogados sí hacen una diferencia. NYC ha experimentado una reducción de 41% en desalojos, según un reportaje de 2019 de la Oficina de Justicia Civil de dicha ciudad. Un reportaje de 2018 del Condado de Hennepin de Minnesota encontró que 96% de inquilinos con abogado ganaron o resolvieron su caso, y que era dos veces más probable que inquilinos con representación legal se quedaran en sus hogares. 

A nivel local, “el 10% de clientes que se presentan tienen una defensa suficientemente fuerte para ganar un juicio,” dijo Joel Hayes, quien ha representado a arrendadores en casos de desalojo por más de 30 años a través de los Servicios Legales del Condado de Boulder, y ahora trabaja para Bridge to Justice. “Aproximadamente otros 25% a 50% tienen una defensa que se podría por lo menos presentar. … Existe una minoría de casos que ni siquiera cuentan con defensa alguna.” 

Ningún/una abogado/a puede prevenir un desalojo por falta de pago. Sin embargo, se podría permitir más tiempo para que inquilinos puedan encontrar dónde vivir o que puedan acumular dinero para poder pagar lo que deben, según Hayes. Cuando hay abogados que trabajan juntos, se establece una mejor relación y es más probable que lleguen a una resolución, dice Hayes, refiriéndose a un abogado de propietarios (que se jubiló) con quién trabajó en 100 casos sin tener que presentarse ni una vez a un juicio.

Además, existe el potencial de mejorar las condiciones de las viviendas. Muchos inquilinos retienen pagos debido a asuntos como moho o infestaciones de insectos, dijo Hayes. Es sumamente difícil defenderlos en esos casos; “Primero tienes que demostrar que la vivienda no está en condiciones habitables (y luego) mostrar que has pagado todo lo que debes pagar debido a la diminución de valor,” dijo Hayes. “Si debes $1 que no pagaste, igual te desalojan.” Pero establecer un programa para compilar datos podría revelar tendencias o identificar propiedades problemáticas. 

Otro resultado importante para los inquilinos es evitar que un desalojo forme parte de sus antecedentes, lo cual puede impedir que encuentren vivienda en el futuro. En el estudio de Minnesota, el 6% de inquilinos sin representación salieron del tribunal sin que sus antecedentes consten de un desalojo, comparado con 73% a 78% de inquilinos con abogados. “Por lo menos la mitad” de los inquilinos no se presentan al tribunal de desalojo de Boulder, lo cual casi siempre resulta en una sentencia en su contra, dijo Bruce Wiener de Bridge to Justice.

“Es muy fácil para el abogado de un propietario simplemente leer un guión, presentar su lista de casos, y boom, boom, boom, boom,” se autorizan esos pedimentos, dijo Weiner. NEWR ha reportado observaciones similares de muchos casos que han sido resueltos a favor del propietario inmediatamente.

“Debido a que muchos abogados de arrendadores no siempre están familiarizados con los requisitos, se dirigen libre y rápidamente a las reglas, y se salen con la suya la mayoría de las veces. Cuando les responsabilizas puedes ganar esos casos.”

El programa podría servir a inmigrantes indocumentados. La mayoría de los servicios legales subvencionados no podrían, ya que son financiados a nivel federal.

No les costaría nada a los contribuyentes. Se recaudaría $1.9 millones cada año por los impuestos sobre los propietarios. (Nota: Ese número fluctuará en base al número total de unidades de renta de la ciudad; se calculó el número mencionado en base a los datos del Censo de 2018.)

La ciudad también podría ahorrar dinero. El Philadelphia Bar Association calculó que Filadelfia podría ahorrar $45.2 millones en gastos asociados con pérdida de empleo, personas sin hogar, uso de tribunales y fuerzas del orden público con relación a desalojos, un rendimiento financiero de $12.74 por cada $1 invertido en representación legal. 

El incluir la asistencia para la renta involucrará a proveedores más temprano en el proceso, manteniendo a las personas en sus hogares y aumentando su conciencia de, y conexión a, los recursos, incluso más allá de asistencia de renta, ya que varias organizaciones también proporcionan asistencia directa o vínculos a otros programas, como bancos de alimentos, asistencia médica, etc. Esta intervención temprana ayudaría a evitar los plazos y gastos de procedimientos legales de desalojos, y posiblemente permitiría que los propietarios ahorren dinero también.

Por qué quizás Ud. no quiera votar por esto

En porcentaje, el impuesto es un gran incremento para propietarios. Las solicitudes de licencia de arrendamiento, que se reúnen cada cuatro años, cuestan $105. Si se aprueba la medida, el costo de dichas solicitudes incrementará a $405, y es probable que los costos se apliquen a arriendos más altos. (Sin embargo, como NEWR indica, los arriendos siempre suben sin ningún beneficio perceptible para inquilinos, y por lo menos se beneficiarían de los $75 extra por año.)

El Presidente de BARHA, Todd Ulrich, sugirió, en una entrevista con Complete Colorado’s Page Two, que se debería aplicar una tarifa a los gastos de los tribunales cuando se presenta un desalojo, para que únicamente los propietarios que buscan un proceso legal tengan que pagar, en vez de todos los propietarios.

“La última vez que presenté un desalojo fue hace 11 años,” dijo Ulrich. Los inquilinos necesitan ayuda, comenta, “pero extraer dinero de los propietarios para destinarlo a abogados no es la manera correcta de hacerlo.”

No hay suficientes desalojos en Boulder para justificar el nivel de burocracia necesario para apoyar el programa (un miembro del personal de la ciudad además de una junta de cinco miembros de inquilinos designados por el concejo), argumenta BARHA.

En Boulder y Longmont, dos ciudades en que los desalojos pueden ser presentados en ambas localidades, dependiendo de la residencia del propietario, no de la propiedad alquilada, hubieron 1,223 casos presentados por “allanamiento” en el año fiscal 2019, según datos estatales. NEWR observó 410 casos en el año calendario de 2019. En base a ese número menor, eso equivale a una tasa de desalojos de 1.9%, lo cual categoriza a Boulder por debajo del promedio nacional, estimado en 2.34%.

“No estamos viendo una epidemia,” dijo Ulrich.

Como la autoridad de la vivienda de la ciudad, es probable que Boulder Housing Partners sea exento de los impuestos. Otros proveedores de vivienda económica no lo serán, por lo tanto, ello restará dinero de sus presupuestos, o será aplicado a los gastos de los inquilinos). 

Otras consideraciones

Es posible que la tasa actual de desalojos incremente, y pronto, considerando el vencimiento de una moratoria estatal sobre los desalojos, que incluye un incremento de apoyo federal para desalojos. En abril, al comienzo de la pandemia, BARHA reportó que un 12% de sus inquilinos miembros no pagaron, lo cual equivale a 1,600 unidades. La organización representa propietarios que colectivamente constituyen aproximadamente el 63% de viviendas bajo arriendo en Boulder.

El programa de Boulder no comprobará los recursos económicos, lo cual tiene aspectos a favor y en contra. Como se mencionó anteriormente, algunas ciudades han limitado sus programas a personas de bajos ingresos, lo cual podría limitar gastos. Permitiendo que el programa esté disponible para todos podría incluir a asalariados de clase media, que igual podrían esforzarse por pagar para tener representación legal. Sin embargo, es probable que no recurran a este programa ya que la mayoría se enfrentan a desalojos por falta de pago, lo cual sugiere presión económica. Las organizaciones que sirven a poblaciones de bajos ingresos reportan que, frecuentemente, el desalojo se precipita por crisis personales o financieras.

Mucha de la información acerca de desalojos proviene de reportes y estudios producidos por grupos de defensa o proveedores de servicios legales sin fines de lucro. Esto no es tan problemático como aquellos estudios patrocinados por industrias privadas; ninguno de estos grupos, por su naturaleza, pretende ganar dinero por servicios para programas de derechos de representación legal. Pero sí tienen una agenda clara, que incluso se pudiera considerar como noble.

Boulder está ausente del Laboratorio de Desalojos, creado por la Universidad de Princeton como la primera base de datos acerca de desalojos a nivel nacional. La información compilada por un programa municipal oficial podría suplementar el entendimiento local de desalojos e impactos, además de la eficacia de intervenciones como la representación legal.

En San Francisco, la demanda rápidamente superó la disponibilidad de fondos cuando el electorado aprobó una medida de derecho a representación legal. Típicamente, los abogados ahí manejan 50 casos, a un costo de $220,000, es decir $4,440 por cada uno. Debe haber menos casos en Boulder, una ciudad más pequeña con un menor costo de vida, y es posible que la asistencia de renta reduzca la demanda. 

Hayes y Weiner de Bridge to Justice dicen que los abogados podrían razonablemente representar 20 casos por mes, o 240 por año. (No está claro por cuánto tiempo se extendió la cantidad de los casos de San Francisco.) Es fácil contratar a abogados en Boulder, dijo Hayes, debido a que la indisponibilidad es relativamente poco común y es deseable la ubicación.

Más información

¿Tiene más preguntas con respecto a esta medida? Haga sus preguntas al personal de la ciudad por medio de este enlace (Nota: Debido a las leyes en contra de la interferencia en las elecciones, los empleados de la ciudad sólo pueden proporcionar información factual, ningún análisis ni opinión)

– Shay Castle, boulderbeatnews@gmail.com, @shayshinecastle

Traducido por Martín Better

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