Propuesta 300 – Las habitaciones son para las personas

¿Deberá la Ciudad de Boulder ampliar el acceso a la vivienda permitiendo que todas las unidades de vivienda sean ocupadas por un número de personas igual al número de dormitorios legales más una persona adicional por casa, siempre que se cumpla con los códigos de salud y seguridad pertinentes?

Qué significa

¿Boulder debería cambiar los actuales límites para la cantidad de ocupantes de una casa– 3 o 4 personas sin parentesco por casa, sin importar su tamaño – y fijarlos según la cantidad de habitaciones? Entonces, en toda la ciudad, la cantidad de personas sin parentesco que vivan en una casa, sería igual a la cantidad de habitaciones más una persona. Es decir, una casa de 3 habitaciones estaría ocupada por cuatro personas que no sean parientes, una casa de cuatro habitaciones tendría cinco personas, y así sucesivamente. 

Quién está a favor

Este es el resultado de una petición iniciada por ciudadanos, patrocinada por un grupo que lleva el mismo nombre (las habitaciones son para las personas), un conjunto de personas de Boulder enfocadas en el acceso a la vivienda. El grupo se formó en el 2020 y recolectó 5,235 firmas. Un cambio en una de las reglas impidió que la propuesta de este grupo apareciera en la cédula de votación ese año. En el 2021, la petición del grupo fue la primera en aparecer en el nuevo sistema en línea de la municipalidad, con lo cual llegaron a reunir 3,525 firmas digitales.

Gastos de la campaña
Contribuciones: $25,500.14
Gastos: $11,174.59
A partir del 23 de setiembre. Ver archivo.

Respaldado por

• Boulder Chamber
• Emergency Family Assistance Association (EFAA)
• OUT Boulder County
• Boulder Housing Coalition
• Sierra Club
• CU Student Government
• Showing Up For Racial Justice
• Boulder Area Labor Council
• Boulder Democratic Socialists of America
• Communications Workers of America (CO/WY States Council)
• United Campus Workers Colorado
• New Era Colorado
• Together Colorado
• 350 Colorado
• Boulder Progressives
• Open Boulder
• Better Boulder

Quién está en contra

Un grupo ha registrado oficialmente su campaña en contra de “las habitaciones son para las personas”. El grupo “personas en favor de las viviendas asequibles reales” está liderado por dos personas que viven en Boulder, que tienen conexiones con causas y grupos que se oponen al crecimiento rápido de la ciudad; la tercera persona que se opone, es su fundador, quien por mucho tiempo se ha resistido al crecimiento rápido de la ciudad.

Gastos de la campaña
Contribuciones: $3,000
Gastos: $0
A partir del 21 de setiembre. Ver archivo.

Los propietarios del vecindario University Hill, también se han opuesto públicamente a esta propuesta. El exconcejal, Andrew Shoemaker, que participó en la demanda judicial de “Habitaciones son para las personas” en contra de la municipalidad el año pasado, está entre ellos. 

El grupo político a favor del crecimiento lento de la ciudad, PLAN-Boulder también está en contra.

Lo que necesita saber

Boulder restringe la cantidad de adultos que pueden vivir juntos, sin ser parientes. Dependiendo de la densidad del área, tres o cuatro adultos que no sean parientes, pueden vivir legalmente en una casa, sin importar el tamaño de la misma.

3 personas sin parentesco en estas zonas: P, A, RR, RE, RL (68.4% de la superficie de la ciudad)
4 personas sin parentesco en estas zonas: MU, RM, RMX, RH, BT, BC, BMS, BR, DT, IS, IG, IM, IMS (30.6% de la superficie de la ciudad)

La municipalidad también exonera a las cooperativas. Más de 1,200 propiedades fueron exoneradas cuando los límites se establecieron en 1998.

Los límites para la cantidad de ocupantes de una casa son comunes en los Estados Unidos, especialmente, en las ciudades universitarias, como una medida para mitigar los efectos de la población universitaria en los demás vecinos y en los mercados inmobiliarios. Algunos estados y ciudades han prohibido que los límites se basen en el parentesco (ver más abajo).

¿Y qué hay del precio del alquiler asequible?

Ambos lados mencionan los precios asequibles: los que se oponen dicen que el aumento de la cantidad de personas en una casa, hará que el alquiler suba; y los que están a favor dicen que, compartir casas ofrece más opciones asequibles. No hay investigaciones profundas sobre los límites para la cantidad de ocupantes de una casa y los precios asequibles, pero la mayoría de estudios reconoce que los costos bajan cuando se comparte una casa.

Un informe de Denver, que se menciona frecuentemente, el cual compara los reglamentos de la cantidad de ocupantes en 50 estados, confirmó lo siguiente:

“No hemos encontrado una relación entre el aumento de la cantidad de ocupantes y el alza del alquiler,” escribió Laura Schwartz, en respuesta a las preguntas recibidas por correo electrónico. “Normalmente, es lo contrario. Al compartir los costos de una vivienda con compañeros de habitación, el precio de tener un techo donde vivir, baja.”

Un estudio de Austin no encontró una relación entre el límite de la cantidad de ocupantes y el precio del alquiler. El estudio fue interrumpido antes de culminarse, según el autor.

“Saber en qué medida el precio del alquiler se veía afectado, como lo define el alquiler medio o promedio, fue una pregunta muy difícil de responder, por el poco tiempo disponible,” escribió Brian Kelsey, en respuesta a las preguntas enviadas por correo electrónico. 

Por qué debería votar a favor

Suministro de viviendas

Esta medida podría aumentar la cantidad de viviendas, sin necesidad de construcción o costos adicionales. Sin embargo, la magnitud del impacto no es clara: solo por el hecho de poder alquilar habitaciones vacías, no significa que la gente lo hará; algo que los defensores del tema respondieron frente al temor de que los vecindarios estén saturados de inquilinos.

No hay mucha evidencia que demuestre que eso sea cierto. Un estudio de Denver, realizado en 50 ciudades estadounidenses, demostró que la cantidad promedio de ocupantes de una casa, es de 2 o 3 personas, sin importar cuántas personas puedan vivir juntas legalmente. 

Legaliza los casos existentes

El impacto más significativo será para los que ya están viviendo con muchas personas. La municipalidad desaloja a los inquilinos que viven en estas condiciones para cumplir con la cantidad legal de ocupantes: si cinco personas están viviendo en una casa, y solo cuatro son permitidas, una se tiene que ir.

El desalojo ocurre cuando hay quejas, que, por lo general, son reportadas por vecinos que sospechan de una infracción. Los defensores alegan que este criterio es discriminatorio; las personas que viven o han vivido en esta situación, afirman que evitan interactuar con sus vecinos, no se registran para votar y/o no participan en la política por temor a levantar sospechas y perder su hogar.

También crea desigualdades de poder con los arrendatarios. Los inquilinos que viven con muchas personas, afirman que, tienen menos probabilidades de pedir que se hagan reparaciones o disputar injusticias si saben que corren el riesgo de perder su vivienda.

El gobernador Jared Polis pidió que las ciudades de Colorado pararan los desalojos relacionados con el límite de ocupantes durante la pandemia, para evitar desplazamientos. Boulder se negó.

No se sabe cuántas personas viven en esta situación actualmente en la ciudad. Del 2018 al 2020, hubo 54 infracciones en respuesta a las quejas; 53% de las quejas no fueron infracciones, según la municipalidad. 

Libertad personal

Los defensores afirman que, el gobierno no debería definir lo que es una familia, o dictar con quiénes y cómo deben vivir la población. Aunque la ciudad tiene una amplia definición de lo que es una familia, esta ley no incluye más estilos de vida alternativos y relaciones poco tradicionales.

Más gente está decidiendo vivir con personas “consideradas” como familia y/o permanecer solteras. Boulder aprueba el concubinato, lo cual permite que las parejas tengan los mismos derechos de ocupación que un matrimonio; los críticos afirman que estos procesos son invasivos y molestos para tener el privilegio de vivir juntos.

Varios estados han prohibido que los límites de la cantidad de personas en una casa se basen en el parentesco, como California, Oregon, Washington, Montana, Ohio, Nueva Jersey y Iowa.

Además, los defensores de la medida declaran que estos límites violan los derechos de propiedad personal. Las mismas reglas se aplican a los inmuebles alquilados; incluso, los mismos propietarios no pueden exceder estos límites en sus propias casas.

Preservación de la salud y seguridad

Estos límites son más restrictivos que las leyes federales, que, por lo general, recomiendan un máximo de dos personas por habitación. (Los investigadores argumentan que, incluso estas leyes más permisivas se basan en una visión limitada de la familia y el estilo de vida de clase media europea, cuyos fundamentos provienen de la ciencia anticuada de los años 1800).

Relacionar la cantidad de personas que pueden vivir en una casa, con la cantidad de habitaciones, no es súper común; sin embargo, otras ciudades lo han relacionado con el tamaño de la vivienda, y no con el parentesco.

Por qué debería votar en contra

Más personas, más problemas

Los que se oponen al aumento de los límites, por lo usual, alegan que creará problemas con el estacionamiento, basura y ruido en las áreas con una gran densidad de estudiantes. Les preocupa que estos problemas aumenten si se permite que más estudiantes vivan en las casas.

Los defensores de la propuesta alegan que, para lidiar con esas molestias (tal como lo nombra el código municipal) se deberían poner en práctica las leyes existentes de los estacionamientos, basura y ruidos. Boulder sí planea reforzar las ordenanzas sobre las molestias, en toda la ciudad, luego del motín de University Hill.

La razón de todo

El mercado inmobiliario universitario se diferencia del mercado inmobiliario “típico,” porque el alquiler se cobra por habitación. En promedio, el área que rodea la universidad sí tiene alquileres más altos que el resto de la ciudad.

También existe la preocupación de que las viviendas unifamiliares más pequeñas, puedan ser demolidas para construir casas más grandes con más habitaciones, con el único de motivo de convertirlas en propiedades de alquiler. Un estudio de Austin, mostró que, cerca de ocho casas al año estaban siendo demolidas para construir estructuras más grandes.

Sin embargo, el autor del estudio, no hizo una distinción entre habitaciones y metros cuadrados adicionales. En Boulder se ha visto una gran cantidad de casas grandes que han remplazado a las casas más antiguas y pequeñas, y la cantidad promedio de los ocupantes ha estado disminuyendo desde 1970. Las casas ocupadas por inquilinos tenían menos gente que las casas ocupadas por propietarios en el 2010, según el censo.

Cantidad promedio de ocupantes en 2010
Casas ocupadas por propietarios: 2.42 personas
Casas ocupadas por inquilinos: 1.97 personas

Cantidad promedio de personas por vivienda
Ciudad de Boulder
2000: 2.2
2020: 2.16

Estados Unidos
2000: 2.59
2020: 2.58

No se sabe cuántas casas podrán alquilar o construir más habitaciones. Existen 7,000 arrendatarios legales (lo que significa que tiene permisos de alquiler) en Boulder. En conjunto, son dueños de 20,000 unidades. Pero, el 92% de arrendatarios (6,500) es dueño de dos o menos unidades. Existe un conflicto con el hecho de que los arrendatarios que tienen “menos” propiedades, tienen menos posibilidades de agregar habitaciones o reconstruir una casa, o que pueden responder mejor a las necesidades del vecindario. 

6,500-13,000 unidades de alquiler de arrendatarios que poseen 1-2 unidades
7,000-13,500 unidades de alquiler de arrendatarios que poseen 3 o más unidades

Otros puntos a considerar

El concejo podría cambiar esta ordenanza para honrar la voluntad del electorado. El personal y los políticos ya están conversando sobre formas de mitigar los impactos, de las ordenanzas molestias mencionadas anteriormente y de las prohibiciones de las habitaciones adicionales que son construidas con el fin de alquilarlas.

Ames, Iowa, limita la cantidad de propiedades de alquiler en ciertas zonas geográficas. Boulder podría usar esto; la municipalidad ya emplea estos límites de saturación en las unidades de vivienda accesorias.

– Shay Castle. Editado por Deanna Hardies. Traducido por Silvana Munro.

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