Viernes, 11 de octubre de 2019
Mark Wallach sabe el valor de ir despacio. Durante su anterior trabajo como desarrollador inmobiliario, se centró en la reutilización adaptativa de la mayoría de los edificios de los siglos 18 y 19 para residencias multifamiliares. Aunque fue desarrollo, Wallach dijo que en la práctica “se parecía más a la arquitectura que a la construcción”.
“Nunca he tenido que demoler un edificio en mi vida”, afirmó. “Siempre trabajamos en distritos con edificios designados”.
Wallach basa su candidatura en su experiencia como desarrollador. Le da una ventaja, cree, en un gobierno de Boulder que dedica una gran parte de su tiempo a cuestiones de uso de la tierra, crecimiento y desarrollo.
Entiende la “economía del desarrollo”, expresó. “Entonces, si alguien hace una propuesta para hacer X, Y, Z, creo que tengo la sensación de que si es económicamente factible. ¿Son reales las proyecciones de costos? También puedo hablar con los desarrolladores. Estaba en ese club. Conozco el apretón de manos secreto.”
Wallach cree que ese sentido de la realidad también debe extenderse a la población general.
“Lo más importante en la ciudad para todos es la vivienda asequible, (pero) no estoy seguro de que haya un buen reconocimiento de lo difícil que es”, declaró. “Todos lo quieren; nadie lo quiere cerca de ellos. Equilibrar esos factores para llegar a buenas soluciones que sean al menos respetuosas con las comunidades, si no siempre responden a todo lo que una comunidad quiere, creo que es importante”.
Trasplantado de la ciudad de Nueva York, Wallach ingresó al mundo político al ayudar a un amigo a postularse para un cargo en Long Island en los días de las máquinas mimeográficas y los directorios telefónicos inversos. También ha tenido cierta participación en la escena política de Boulder, apareciendo ante el consejo al menos una vez para hablar sobre tarifas de vinculación de viviendas asequibles.
También ha escrito extensamente en Daily Camera, enviando más de media docena de cartas y artículos de opinión (ver lista más abajo). Él y el concejal Bob Yates son amigos cercanos: se respaldaron mutuamente y fueron coautores de una promesa de decencia que todos los candidatos al consejo de la ciudad firmaron prometiendo no decir “cosas despectivas o falsas” sobre los demás candidatos y desalentar a sus seguidores de hacer lo mismo.
“Tenemos que desintoxicar el debate”, dijo Wallach. “La pasión está bien, (pero) todos estos debates se han vuelto casi criminalizados. Creo que todos nosotros en nuestra vida hemos visto suficientes problemas que requieren respuestas histéricas y apasionadas “. La vivienda y el uso de la tierra no están entre ellos.
“No lo veo como una cuestión moral. Son solo transacciones de vivienda”.
El debate polémico sobre las unidades de viviendas accesorias es un buen ejemplo, dijo, de que los defensores del crecimiento lento están un poco demasiado “alarmados”.
“(El concejo municipal) hizo, creo, adaptaciones razonables para relajar las cosas y ver qué pasa. Y hasta ahora, que yo sepa, el cielo no ha caído. A veces pienso que está bien probar cosas como un experimento. Dentro de un par de años, si el cielo aún no se ha caído, tal vez sea hora de aflojarlo un poco más”.
Sin embargo, fue tan franco como muchos residentes anti-ADU a la hora de liberalizar las reglas de vivienda cooperativa de la ciudad. En una carta al editor de finales de 2016, caracterizó a un defensor de la cooperativa como simplemente queriendo alquiler gratuito. Otra carta publicada a principios de año afirmaba que todos los residentes de la cooperativa eran “transitorios” sin raíces reales en la comunidad, cuya presencia reduciría el valor de las propiedades de sus vecinos propietarios. Afirmó que la actitud de respaldo del consejo municipal significaba que ese concejo estaba “decidido a infligir el máximo dolor” a los residentes en vecindarios de baja densidad al permitir cooperativas allí (entre otras decisiones). En otras cartas, comparó a los defensores de la densidad con “lobos vestidos de ovejas” y con “criminales de guerra”.
En estos días, Wallach toma un tono más suave. Ha cambiado su retórica porque su enfoque como ciudadano privado no es apropiado para un funcionario electo.
“No diré que no tengo esa ventaja en ocasiones, pero los roles son diferentes”, dijo. “Tienes que expresarte de manera diferente y creo que puedo hacer eso”.
Los residentes más jóvenes y más pro-densidad “no todos son la generación del milenio que se cree con derechos. Afirmó. Son, dijo, “personas que quieren un hogar”. Los propietarios de viviendas unifamiliares no son “racistas blancos”, aunque esa zonificación tiene raíces explícitas en racismo, algo que Wallach no admitirá. De hecho, su respuesta a una pregunta sobre la naturaleza históricamente racista de la zonificación unifamiliar es decir que el debate sobre el uso de la tierra es “demasiado emocional, acusatorio y un poco abusivo”.
“Llevar a las personas a diferentes formas de vida es un proceso lento y arduo”, comentó. “Tenemos demasiados insultos si no nos gusta la forma en que vive el otro tipo. Deberíamos hacerlo mejor que eso. La deshumanización es contraproducente “.
Eso no significa dar a varios grupos de vecinos todo lo que quieren. En Alpine-Balsam, por ejemplo, Wallach cree que el desarrollo denso tiene sentido. (Solo en el sitio de propiedad de la ciudad. Wallach estaba complacido de que el concejo impusiera cambios más grandes en el uso de la tierra para las áreas circundantes como lo solicitaron los vecinos).
Lo que no tiene sentido, al menos a través de su lente conservacionista-desarrollador, es derribar el antiguo hospital. El análisis del personal sobre la reutilización y las emisiones de carbono incorporadas concluyó que la demolición era la ruta más barata y amigable con el medio ambiente; la mayoría del consejo estuvo de acuerdo con esa evaluación, aunque de mala gana.
Wallach dijo que le gustaría ver escuchar las mismas conclusiones de “12 consultores” antes de confiar en ese resultado como un hecho. Cuando se le presionó sobre la hipérbole, retrocedió un poco, pero se mantuvo fiel a su premisa original.
“Me resulta difícil creer que no haya un grupo de desarrolladores que ideen algunos usos muy creativos para el edificio”, dijo. “Echen una red más ancha y salgan con un (proceso de licitación competitiva). Quiero que mucha gente me diga que esto no tiene sentido, no se puede reutilizar este edificio “.
Ese tipo de proceso prolongado en la ciudad a menudo genera frustración entre algunos residentes, quienes ven a los líderes como atrapados en un ciclo interminable de estudios y preguntas a las que los críticos suelen referirse como “parálisis por análisis”.
Pero para Wallach, ese es el enfoque correcto. Cuando se trata del entorno construido de Boulder, las decisiones tomadas hoy dictan lo que existirá durante décadas.
Alpine-Balsam es “un activo comunitario con el que tenemos que estar contentos durante los próximos 30-40 años”, dijo. “Creo que es apropiado” tomar nuestro tiempo. “Algunas decisiones, como la moratoria en la zona de oportunidad, se tomaron con rapidez y, creo, correctamente. Voy al ritmo que creo que es apropiado.”
“A veces pienso que moverse un poco más despacio es un poco más inteligente”.
A quién dice que representa: “Me gustaría representar a todos, reconociendo que los interesados ??van a estar en conflicto”.
Avalado por: PLAN-Boulder County, Together4Boulder, Boulder Area Labor Council, Indian Peaks Sierra Club, (No es un endoso, pero Wallach recibió el 100% en el cuestionario Planned Parenthood)
Documentos de la campaña (en inglés): https://election.bouldercolorado.gov/report.php?report=CandE&statementID=1154
Prioridades: espacio abierto, crecimiento inteligente, municipalización, planificación subcomunitaria, vivienda asequible, transporte
Editoriales relevantes (en inglés): “Co-ops won’t solve affordability crisis” (May 2016)
“City council gone wild” (June 2016)
“Boulder housing: law enforcement optional” (August 2016)
“Welcome to the club” (December 2016)
“The end of the movie” (January 2017)
“Change the housing conversation” (May 2017)
“Demand specifics, not platitudes, from council candidates” (July 2017)
“Unity must be earned” (October 2017)
“Singin’ that same old pro-development song” (April 2018)
“Opportunity zone not meant for city like Boulder” (December 2018)
“What advocates of density don’t tell you” (February 2019)
“Don’t mistake careful growth for reactionary governance” (April 2019)
“Move past the tired rhetoric on affordable housing” (June 2019)
Por qué querrías votar por él: Wallach está increíblemente bien informado y es considerado. Si bien ciertamente tiene sus valores y líneas duras en la arena, en la mayoría de los temas, considera cuidadosamente múltiples perspectivas basadas en la realidad en lugar de en el dogma (ver: Hill hotel y perros de las praderas, por ejemplo, y hasta cierto punto, aportes del vecindario sobre el desarrollo).
Sus políticas de crecimiento son el área donde Wallach se siente más cómodo ignorando argumentos y datos que no coinciden con sus puntos de vista, pero incluso aquí, sus posiciones están más arraigadas en la realidad que las ilusiones (Ver: sus pensamientos sobre la vivienda a precio de mercado). Responde bien ante las críticas y se involucra profundamente.
También se sintió más cómodo discutiendo el presupuesto de la ciudad que la mayoría de los otros candidatos. Aunque no tenía ideas políticas particularmente relevantes, estaba más dispuesto que la mayoría a hacer preguntas difíciles sobre las prácticas de endeudamiento de la ciudad y reconoció que, en tiempos de nivelación de ingresos, no podemos financiar todo. Incluso estaba dispuesto a ser (ligeramente) específico sobre lo que iba a cortar: un movimiento audaz para un candidato que intenta cortejar a los votantes.
Por qué es posible que no desee votar por él: por equilibrado que sea su enfoque sobre otros temas, Wallach es propenso a la hipérbole cuando se trata de temas de crecimiento y desarrollo. Retrocede cuando se le pide que haga reclamos no basados ??en hechos, pero es algo para observar.
También tiende a despreciar a las personas que no están de acuerdo con él en temas divisivos. Con respecto a CU Sur, criticó al Grupo de Acción de South Boulder Creek por sus esfuerzos de organización.
“¿Quiero mitigar las inundaciones? Sí. ¿Quiero proteger a la gente de Frasier Meadows? Sí. Me gustaría que dejaran de usar sus playeras pequeñas en cada reunión. No está contribuyendo al discurso público”.
Cuando se le preguntó si otro grupo del vecindario (uno más alineado con las opiniones de Wallach) debería suspender la coordinación del color de su ropa, dijo: “Sí, probablemente. No ayuda”.
La defensa y participación ciudadana en el gobierno local es un derecho constitucional. Si bien corresponde a los residentes de todas las tendencias actuar de buena fe y con el debido respeto, los funcionarios electos no deben desalentar o descartar la expresión política, especialmente cuando la expresión de esos derechos es tan benigna como usar ropa a juego.
Wallach se ve a sí mismo como un crítico de igualdad de oportunidades, uno que puede evaluar con precisión “ambos lados” y tratar de encontrar un punto medio.
“No es que haya un lado de la virtud y un lado del mal”, indicó. “Me gustaría ser un generador de consenso en el marco de los valores que creo que son importantes”.
Wallach sobre distintos temas
Vivienda: Wallach tiene un poco de actitud de “no hay mucho que podamos hacer” con respecto a la asequibilidad de la vivienda en Boulder. “No estoy seguro de que vamos a resolver un problema de alcance nacional”, dijo. “Puedes construir viviendas asequibles en Telluride, pero nunca será una ciudad asequible. Es como meter el dedo en el dique y decir “lo estoy reteniendo”.
Sin embargo, hay algunas cosas que él piensa que deberíamos hacer. Su enfoque sería construir en lugares específicos, a lo largo de los corredores de la calle 30 y Arapahoe, por ejemplo, o en el sitio del condado en Broadway e Iris, lejos de los vecindarios con la más feroz oposición a las nuevas viviendas. El aeropuerto debe ser reconstruido en una comunidad de uso mixto de 1200-1500 unidades. Todos los nuevos desarrollos importantes deben tener una combinación de viviendas subsidiadas y a precio de mercado.
“No vamos a detener la vivienda a precio de mercado”, dijo. “No es una cosa socialmente factible o incluso deseable”.
Todos los sitios propiedad de la ciudad, como Alpine-Balsam, deben tener “un grado razonable de densidad” y pocas viviendas unifamiliares. Sin embargo, no cree mucho en la densidad cuando se trata de cambios más grandes en el uso de la tierra, como algunos han sugerido. (Al menos el 65% de la tierra residencial de Boulder está reservada para viviendas unifamiliares, por metro cuadrado).
“No soy tan presuntuoso como para decirle a todos los demás (en qué tipo de casas) deberían vivir”, dijo Wallach. “No es de talla única. Debemos tener espacio para que las personas vivan diferentes estilos de vida “.
Le gustaría dedicar más recursos a los parques de casas móviles, donde los residentes enfrentan amenazas de desalojo, mala calidad del agua y costos crecientes. Recorrió Vista Village con los residentes y calificó la experiencia de “instructiva”.
“Cuando me reuní con ellos, estaba medio listo para salir de la carrera”, expresó. “Salí de esa reunión y lo entendí. Todo lo que estas personas querían era un poco de ayuda para poder vivir una vida agradable. No sé qué puedo hacer, pero al menos ahora entiendo el punto del servicio público “.
Wallach es fanático de medidas como el control de alquileres que Boulder necesitaría una acción a nivel estatal para implementar. Le gustaría ver que CU también proporcione viviendas para estudiantes de segundo año en el campus, algo fuera del alcance de la ciudad.
A nivel local, dijo, se debe aumentar la tarifa de efectivo en lugar de incentivar la vivienda en el sitio (no se han construido alquileres asequibles en el sitio en los 18 años desde el inicio del programa de vivienda inclusiva de la ciudad). Y es hora de un impuesto a la vivienda asequible.
“Sé muy bien que podría no ser aprobado”, dijo Wallach. “No me importa desafiar a la comunidad y decir:” Esto es lo que todos dicen que quieren “. En algún momento, caminas o no lo haces”.
Personas sin hogar (desamparados): Wallach “haría todo lo que pueda” para mantener los niveles de financiación estables para los proveedores de servicios para personas sin hogar, como Bridge House y organizaciones que trabajan para mantener a las personas en viviendas, como la Asociación de Asistencia Familiar de Emergencia. Le gustaría dar más dinero a los servicios para personas sin hogar “si tuviera mis problemas”, pero piensa que es poco probable dadas las limitaciones presupuestarias actuales.
CU Sur / mitigación de inundaciones: Wallach es crítico con el enfoque de la universidad para las negociaciones. “Ni siquiera soy totalmente antipático con CU. Entiendo que tienen ciertas necesidades”, dijo. Pero la universidad “no ha sido el socio más cooperativo del mundo”.
Por ejemplo, dijo, no han considerado un intercambio de tierras, en el que la ciudad otorgaría acres de CU para desarrollarse en otros lugares. (Donde, exactamente, Wallach no lo dijo).
Wallach también es crítico con el personal. Desde 2015, cada diseño para la protección contra inundaciones se basaba en la creencia de que CDOT (Departamento de Transporte de Colorado) permitiría a la ciudad usar su derecho de paso, lo que a principios de este año resultó no ser cierto.
“No me gusta golpear al personal, pero ese no fue su mejor momento”, dijo. “Necesitan ayuda” en la negociación, ayuda que el consejo debe proporcionar para “obtener algún tipo de reinicio en estas negociaciones”.
Él es un poco crítico con los residentes del sur de Boulder que han sido vocales al instar a la acción rápida.
“Tienes a la gente de Frasier Meadows saltando arriba y abajo y diciendo: ‘Va a suceder mañana; Necesito una presa mañana’. Entiendo la impaciencia y la urgencia. Yo le diría a la comunidad: ‘No vas a tener tu presa este año, no vas a tenerla el próximo año. Será un proceso bastante prolongado’”.
Presupuesto: Wallach tiene una visión mucho más tenue de las finanzas de la ciudad que el personal, el consejo o cualquiera de los candidatos.
“El número de obligaciones o necesidades no financiadas que tenemos es de más de $300 millones. Tenemos una deuda a largo plazo de $220 millones. Los ingresos son planos; los ingresos aún pueden disminuir”, dijo Wallach. “En algún momento, habrá elecciones difíciles y a nadie le van a gustar”.
Se analizará profundamente cada departamento, y una mirada atenta y atenta a las finanzas de la ciudad en su conjunto, para determinar qué se corta y qué se financia, dijo Wallach. Cree que un lugar que merece financiación sin una inmersión profunda es el espacio abierto. Él es un gran defensor de avanzar la extensión del impuesto sobre las ventas a los votantes para financiar una cartera de mantenimiento “bien documentada” de $40 millones.
“No creo que se pueda subestimar la importancia del espacio abierto de Boulder, no solo para nuestra psique, sino que tenemos una industria turística. ¿Por qué vienen ellos? No vienen al centro comercial 29th Street. Vienen para el senderismo y la escalada y el triatlón y el ciclismo. Si desea tener una economía turística saludable, debe tener un buen espacio abierto. Porque (si) no preservamos eso, somos solo otra ciudad de 100.000 en el medio del país”.
Wallach piensa que el Espacio Abierto debería dejar de adquirir. (El departamento ha reducido su programa de compras, pero aún tiene un puñado de adquisiciones en proceso).
Cuando se le preguntó qué podría estar bajo en su lista de prioridades, Wallach dijo que variaría. Tal vez este año, la biblioteca, el próximo año, las artes. Dijo que nuestra financiación para las artes y la cultura es abismal y quiere darles más dinero. Pero el hecho es que tal vez no lo tengamos.
“La gente tendrá que agacharse un poco. Tendremos que sacudir y tejer un poco porque no tenemos, al menos en este clima, una fuente de ingresos cada vez mayor. Si el péndulo oscila y aumenta el impuesto a las ventas, entonces podemos tener un presupuesto más sólido”.
Supervisión policial: “Estoy bien con eso. Hubo un incidente específico que nos obligó a tomar medidas, y me alegro de haberlo hecho. Creo que debemos centrarnos un poco más en la capacitación de nuestra fuerza policial. Para mí, eso fue un puro fracaso del entrenamiento. No significa que no tengamos miembros de la fuerza policial que tengan prejuicios raciales. Eso es parte del entrenamiento. O te deshaces de él o nosotros nos deshacemos de ti. No soy hostil a nuestra fuerza policial. Yo nunca lo soy.”
Asistió a la Marcha por la Supervisión de la Policía: No
Asistió a la sesión de audiencias del ayuntamiento sobre racismo: No
Control letal de los perros de las praderas: Wallach apoya la exploración de esta opción como último recurso. “No quiero hacer esto porque es fácil; Quiero hacer esto porque nos hemos quedado sin otras opciones”. También muestra su consideración característica de ambas partes.
“Quiero llegar hasta el para asegurarme de que no es algo que tenemos que hacer”, dijo. “También soy un poco reacio a sacar a los agricultores del negocio. Firmaron contratos de arrendamiento de buena fe”.
Hotel Hill: Wallach no tomó una posición “firme” sobre este tema. Mientras el dinero público no se gaste en “beneficio privado”, él generalmente está de acuerdo con el proyecto, aunque escéptico de que tendrá los efectos positivos sobre la revitalización de la colina que la gente espera que lo haga (y un informe comisionado por el consejo dijo que lo haría).
“Creo que la gente puede estar decepcionada”, dijo. “No estoy seguro de que van a obtener lo que esperan”. Pero “no me opongo (a eso) porque es dinero privado en una propiedad privada”. Si no piden subsidio de la ciudad, entonces depende de ellos “.
Municipalidad: Wallach está firmemente a favor de la municipalización, que él cree que afectará más las emisiones de gases de efecto invernadero de Boulder que cualquier otra cosa.
“Si no nos gusta la municipalización, deberíamos rescindir nuestros objetivos climáticos para 2030, porque no podemos llegar allí sin la municipalización “, dijo. “Si realmente quieres confiar en una promesa de XcelXcel Energy, a publicly traded utility company based in Minnesota. de que se convertirán en energías renovables en 30 años, entonces sugiero que viajemos a Denver en nuestro imaginario sistema ferroviario. Estas cosas cambian; si se vuelve demasiado caro para ellos, dirán, bueno, lo intentamos, pero no pudimos hacerlo. ¿Dónde estaremos entonces?”
Wallach no es un partidario del “a toda costa”: no querría financiar otros departamentos de la ciudad para subsidiar la operación de la empresa de servicios públicos. Pero al final del día, depende de los votantes decidir cuánto es demasiado.
Este es un 180 completo de donde Wallach estaba en 2016, cuando escribió un artículo de opinión para el Daily Camera criticando las decisiones del concejo municipal:
“Se desperdiciaron más de $10 millones en la búsqueda de la quimera de una empresa municipal de servicios públicos independiente, aparentemente bajo la teoría de que si el final es bueno, debe ser práctico y posible”, escribió Wallach. “Ahora que las discusiones están en marcha para resolver la disputa con Xcel, uno ya puede imaginar los comunicados de prensa de felicitación propia que afirman que cualquier beneficio minúsculo que Xcel le haya otorgado valió la pena el gasto en dinero y esfuerzo”. La realidad es que se limpiarán el huevo de la cara y nos dirán que es realmente una tortilla. Y no pierda el sueño esperando el reembolso de impuestos”.
Esa pieza fue escrita en un momento en que “realmente tenía muy poco conocimiento de la situación en Colorado con respecto a la energía”, dijo Wallach en una entrevista de seguimiento. Una vez que supo cuán dependiente del combustible fósil era el estado, cambió de opinión sobre la municipalización.
Límites de ocupación: Wallach “realmente no ha pensado” en esto como un problema. No se desharía de ellos por completo, pero no tiene respuesta sobre si debiesen cambiarse o cómo.
Uso de la moratoria por parte del Consejo: Wallach se siente cómodo con el gobierno por moratoria. “En algunos casos, una moratoria puede ser útil”, dijo.
Zona de oportunidad: esta moratoria ha sido “justificada” por los tipos de proyectos que hemos visto a nivel nacional utilizando el programa, dijo Wallach (los inversores ultra ricos construyen proyectos de bajo riesgo en lugares acomodados, aunque Wallach admite que “puede haber ser un par de buenos proyectos allí”).
“Para mí, es una perversión de un proyecto que podría haber hecho mucho bien social”, dijo. Si la prohibición de desarrollo y demolición no estuviera vigente, “estoy bastante seguro de que veríamos aplicaciones que no serían muy buenas para Boulder”.
Límite de altura: Wallach cree que es apropiado tener esta moratoria en su lugar hasta que se complete el proyecto de beneficio comunitario para determinar lo que la ciudad “obtendrá” a cambio de permitir que los desarrolladores construyan hasta el límite de altura de 55 pies en toda la ciudad.
“Tengo una visión muy limitada del beneficio comunitario”, dijo Wallach. “Tienes una crisis; haz cosas que ayuden con tu crisis. Para mí, es vivienda. Y quizás comercial asequible. Como alguien que ha sido desarrollador, te diré que si les das a los desarrolladores una lista de 11 cosas que pueden hacer, elegirán las más baratas y terminarás con una banda de jazz de Dixieland tocando tres veces por semana en una plaza pública, para la que obtendrán altura extra”.
Wallach no está a favor de reducir el límite de altura impuesto por los estatutos, como lo están algunos candidatos de crecimiento lento, al menos no en toda la ciudad. Es contextual, afirmó.
“Me gustan nuestras opiniones, no quiero perder nuestras opiniones. Pero eso no significa que no pueda perder ninguna vista en ningún momento. El noventa por ciento de nuestras casas no tienen una vista de Flatirons. La gente conduce autos; no conducen autos como este (mirando hacia arriba); conducen autos como este (mirando la carretera). Vamos a las vistas”.
“Perder una vista en la Calle 30 … no es el fin del mundo”.
Aportaciones del vecindario sobre el desarrollo: los vecinos no deberían recibir un “veto” sobre los proyectos, dijo Wallach, pero deberían tener un asiento en la mesa para guiar el resultado final. El proceso de participación de la ciudad es “estructuralmente defectuoso”.
“Parte de esto es una función del comportamiento normal de las personas”, dijo. “Simplemente no se enfocan hasta que las cosas están más cerca de la decisión”.
Pero también es crítico con la ciudad, que considera que involucra a muy pocas personas. Cómo, exactamente, más personas pueden participar, él no lo sabe, simplemente diciendo que hay “algunas buenas estrategias”.
— Shay Castle, boulderbeatnews@gmail.com, @shayshinecastle
— Traducido por Francisco E. Miraval
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