¿DEBERÁ AUMENTAR LA DEUDA DE LA CIUDAD DE BOULDER UNA CANTIDAD QUE NO EXCEDA LOS $10,000,000, CON UN COSTO DE DEVOLUCIÓN MÁXIMO QUE NO EXCEDA LOS $15,000,000, SIN AUMENTAR IMPUESTOS, PARA DISPONER PARA UN PROGRAMA DE ASISTENCIA A LA VIVIENDA QUE INCLUIRÁ RESTRICCIONES SOBRE ESCRITURAS ACCESIBLES PERMANENTEMENTE Y HARÁ PRÉSTAMOS PARA GRUPOS FAMILIARES DE INGRESOS MEDIOS PARA COMPRAR VIVIENDAS QUE SE VENDAN EN BOULDER, DICHA DEUDA A SER VENDIDA EN CIERTO MOMENTO Y EN CIERTA MANERA Y CON CIERTOS TÉRMINOS, NO INCOMPATIBLES CON ESTO, COMO EL CONSEJO MUNICIPAL PUEDA DETERMINAR Y PARA PAGAR TODOS LOS COSTOS NECESARIOS O INCIDENTALES RELACIONADOS CON ESTO MEDIANTE LA EMISIÓN Y EL PAGO DE PAGARÉS, BONOS, LÍNEAS DE CRÉDITO U OTRAS OBLIGACIONES DE DEUDA SEGÚN DISPONE LA CARTA ORGÁNICA DE LA CIUDAD, OBLIGACIONES QUE SERÁN PAGADERAS DEL FONDO GENERAL Y CUALQUIER OTRO FONDO LEGALMENTE DISPONIBLE DE LA CIUDAD, TODO SIN AFECTAR DE NINGUNA OTRA MANERA A LOS OTROS IMPUESTOS, INGRESOS O DESEMBOLSOS DE LA CIUDAD BAJO LA CONSTITUCIÓN Y LAS LEYES DE ESTE ESTADO?

Qué significa: Esta medida autorizará a la ciudad a emitir hasta $10 millones a través de una línea de crédito para ayudar a las personas de ingresos medios en la compra de viviendas en Boulder. La línea de crédito de 10 años se usará según sea necesario. A medida que entren compradores calificados, Boulder ayudará a compensar la brecha entre lo que un comprador puede pagar y el costo real de la vivienda.

El ejemplo utilizado en las discusiones del consejo sobre el programa fue una casa de $600.000. Un comprador que califique para una hipoteca de $432.000 deberá pagar un pago inicial del 5% de $30.000. La ciudad usaría su línea de crédito para llenar el vacío de $138.000. Esos fondos serían un préstamo que los propietarios están obligados a devolver.

Las personas de ingresos medios se definen como los ingresos entre el 80% y el 120% del ingreso medio del área (AMI, en inglés), que varía según el tamaño del hogar. En 2018, el AMI para una persona en el Condado de Boulder fue de $76.100. En base a eso, los parámetros de ingresos para la asistencia de pago de la ciudad serían:

Para un hogar unipersonal, ingresos de entre $60.880 y $91.320

Para un hogar de dos personas, ingresos de entre $69.250 y $104.280

Para un hogar de cuatro personas, ingresos de entre $86.880 y $130.320.

Esta medida electoral, si se aprueba, no implementará el programa; simplemente le dará al ayuntamiento (concejo municipal) la autoridad para emitir la deuda. Como tal, el programa no se ha desarrollado completamente. Pero el ayuntamiento y el personal han dicho que Boulder otorgará hasta 10 préstamos por año, con un reembolso en 7 a 10 años o cuando se venda la propiedad.

El Concejo también discutió reservar un 15% de los fondos para préstamos para ayudar a los empleados de la ciudad de Boulder a comprar casas aquí. Menos de la mitad (37%) del personal de la ciudad vive en Boulder.

Para calificar para el programa, los compradores deben tener una conexión con Boulder, ya sea que trabajen aquí o vivan aquí, con preferencia para aquellos que han trabajado o vivido aquí por más tiempo. Los participantes solo pueden comprar casas al precio de venta promedio o por debajo de ese precio. 

Por qué usted podría votar “Sí”: Boulder estableció su estrategia de vivienda de ingresos medios en 2016, después de una disminución en la participación de la ciudad en personas de ingresos medios. El objetivo es preservar o construir 1000 hogares accesibles para la clase media para 2030. Hasta el momento se han agregado veinticinco hogares, testificó en febrero pasado el director de vivienda Kurt Firnhaber.

Los precios de las viviendas de Boulder en gran medida ponen la propiedad de viviendas separadas fuera del alcance de la clase media: una casa unifamiliar mediana en la ciudad costó más de $900.000 en 2018, según Re/Max de Boulder. (Las viviendas adjuntas, como condominios, casas adosadas, dúplex y tríplex, con un promedio de alrededor de $435.000, todavía son en gran medida asequibles para las personas de ingresos medios).

El programa de asistencia para el pago inicial ayudará a las familias a comprar casas. Un límite sobre la cantidad de viviendas en el programa que se puede apreciar – 2% por año, aproximadamente igual a las ganancias anuales promedio en AMI durante la última década – las mantendrá relativamente asequibles a lo largo de los años.

Para la ciudad, que será reembolsada, es una forma más económica de proporcionar asistencia que construir nuevos o comprar. Boulder tendrá que pagar solo los intereses de la línea de crédito, sin exceder los $ 5 millones. El dinero que presta a los compradores se devolverá, financiando compras adicionales.

El dinero de un programa de asistencia de propiedad de vivienda existente se utilizará para iniciar la asistencia. Suponiendo tasas de interés sin cambios y 10 préstamos al año con un promedio de $150.000, pasarán algunos años antes de que la ciudad necesite comenzar a usar este dinero.

Grupos a favor del impuesto: No se han formado grupos formales para abogar por la aprobación de esta medida, aunque ha sido respaldada por el PLAN del Condado Boulder. Todos los miembros del concejo apoyaron esta iniciativa.

Por qué usted podría votar “No”: Existe un riesgo para la ciudad y para los propietarios de una ejecución hipotecaria (reposesión). El éxito del programa se basa en la idea de que las casas nunca perderán valor. Un reembolso global del dinero que Boulder contribuyó para la compra se deberá pagar cuando la casa se venda o en un momento determinado; probablemente 10 años después de la compra. (Actualmente, las personas mantienen sus hogares en el programa de vivienda asequible existente durante un promedio de siete años).

Si los participantes quieren seguir viviendo en la casa más de 10 años, deben devolver ese dinero a la ciudad. Una refinanciación es una forma de obtener efectivo, pero solo es posible si la casa ha ganado suficiente valor. Si no, los propietarios estarían en incumplimiento.

El Consejo ha discutido la creación de un fondo para que las personas no se vean obligadas a abandonar sus hogares en este caso. La ejecución hipotecaria también es extremadamente rara: menos del 1% de todas las unidades de propiedad asequible en la ciudad han caído en incumplimiento.

Dichas intervenciones costarían dinero, dejando menos ayuda financiera disponible para los compradores posteriores. Boulder también puede ayudar a menos compradores de lo previsto si las tasas de interés aumentan.

Incluso con un programa exitoso, relativamente pocas familias recibirán asistencia. Con una meta de 10 préstamos por año, se alojarán 100 familias durante la vida útil de la línea de crédito de 10 años, a un costo (máximo) de $ 5 millones para la ciudad. Los críticos han argumentado que se podría hacer más bien con cambios sin costo en la zonificación, como permitir la construcción de viviendas adjuntas en más lugares de la ciudad.

Un consultor descubrió en 2016 que la mejor manera de retener a la clase media de Boulder sería construir más dúplex, tríplex y casas adosadas con patios pequeños o espacios comunes compartidos. La mayoría de las viviendas adjuntas todavía están al alcance financiero de la clase media sin subsidio.

También se ha debatido sobre el uso de fondos limitados del gobierno para subsidiar viviendas para residentes que obtienen ingresos relativamente altos cuando muchos residentes que ganan menos también luchan por encontrar y pagar la vivienda.

Grupos en contra del impuesto: No se ha formado oposición formal contra esta medida. 

– Shay Castle, boulderbeatnews@gmail.com, @shayshinecastle Editado por Art Dalglish. Traducido por Francisco E. Miraval.

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